L’hiver québécois est déjà bien installé et avec lui, neige et glace sont au rendez-vous. Pourtant, malgré une récurrence saisonnière, cette période demeure difficile à gérer chaque année pour les propriétaires en immobilier locatif. Le déneigement et le déglaçage peuvent rapidement devenir une source de problèmes si les responsabilités du propriétaire et du locataire n’ont pas été clarifiées à la signature du bail. Pour éviter les malentendus et limiter les risques de litige, mieux vaut savoir exactement qui fait quoi et comment bien encadrer ces obligations dans la gestion quotidienne de votre propriété.
Déneigement et déglaçage : que dit le bail?
La première étape est de préciser clairement dans le bail qui est responsable du déneigement et du déglaçage. Cette information doit être inscrite à la section E du bail. La mention du déglaçage pourrait ne pas être inscrite au bail si vous utilisez une ancienne version, n’oubliez donc pas de l’ajouter si c’est le cas. Procéder ainsi importe que vous informiez clairement les locataires de leur rôle en plus de vous assurer qu’ils comprennent bien quelles sont les zones désignées à pelleter et à déglacer. Toutefois, notez bien qu’il est interdit d’ajouter une clause qui libère complètement le propriétaire de sa responsabilité. Le bail ne peut donc pas contenir une formulation comme : « Le locateur ne sera pas responsable des blessures causées par une chute sur la glace ». Si aucune mention n’est inscrite au bail, c’est vous, à titre de propriétaire, qui êtes présumé responsable de l’entretien sécuritaire des accès communs extérieurs.
L’obligation du propriétaire : diligence, pas perfection
Le propriétaire a une obligation de moyens, non de résultat quand le déneigement et le déglaçage sont à sa charge. Cela signifie que vous devez prendre des mesures raisonnables pour éviter les incidents, mais que vous n’êtes pas tenu de garantir qu’aucun risque ne subsistera. Vous devez donc intervenir de façon proactive, notamment après des précipitations ou lors de redoux, périodes qui peuvent rendre le sol plus glissant. Vous pouvez également prévoir des contenants de sel ou abrasif accessibles près des entrées.
Il est également attendu des locataires qu’ils fassent preuve de vigilance et adaptent leur comportement aux conditions hivernales. Le Tribunal administratif du logement a déjà rappelé que la présence de glace ne suffit pas, à elle seule, à engager la responsabilité du locateur si ce dernier a agi de manière raisonnable (Gil Romero c. 9269-6111 Québec inc.).
Sous-traitance ou exécution directe : les responsabilités demeurent
Que vous fassiez affaire avec un concierge, une entreprise spécialisée ou que vous déléguiez cette tâche au locataire via le bail, il est important de documenter les interventions réalisées. En cas de chute ou de dommage, une preuve d’entretien peut être déterminante pour votre défense. Une personne blessée pourrait réclamer une indemnisation si elle démontre trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. Un bon suivi documenté est donc essentiel.
Le rôle préventif des assurances
L’assurance responsabilité civile dans votre police d’assurance habitation peut couvrir les dommages corporels ou matériels causés à un tiers, incluant un locataire ou un visiteur. Elle devient une protection incontournable en cas de litige. Nous vous encourageons donc à vérifier les protections offertes par votre contrat d’assurance.
En conclusion
La responsabilité du déneigement et du déglaçage ne doit jamais être laissée au hasard. Un bail bien rempli, une gestion proactive et des preuves d’entretien peuvent faire toute la différence si un incident survient. En tant que propriétaire, mieux vaut prévenir que guérir pour assurer la sécurité de tous tout en protégeant votre immeuble et votre tranquillité d’esprit.
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